پیشبینی انبوهسازان از قیمت مسکن پس از فعال شدن مکانیسم ماشه
به گزارش افق سوم، بهگفته کارشناسان بازار مسکن، افزایش فایلهای فروش با عنوان «مهاجرت» بیشتر جنبه تبلیغاتی دارد و اثر ملموسی بر قیمتها نداشته است، اما فروش واحدهای لوکس در مناطق مرفه برای تبدیل دارایی به نقدینگی و ارز، همراه با بلاتکلیفی سیاسی و اقتصادی، همچنان بر تصمیم خریداران و سرمایهگذاران سایه انداخته است.
بازار مسکن تهران این روزها در وضعیت بلاتکلیف و پرالتهاب قرار گرفته است. تعداد فایلهای فروش به بهانه «مهاجرت» افزایش یافته، اما کارشناسان معتقدند بخش عمده این موج، جنبه تبلیغاتی دارد و نه واقعی.
مالکان واحدهای لوکس و سرمایهگذاران در مناطق مرفه، برای تبدیل دارایی به نقدینگی و ارز یا طلا، ناچار به فروش شدهاند، در حالی که خانهاولیها و قشر متوسط هنوز در انتظار شرایط مناسب برای خرید هستند.
آیا افزایش فایلهای فروش مسکن با عنوان «مهاجرت»، اثر محسوسی بر بازار گذاشته است؟
اقتصادنیوز این موضوع را با حسن محتشم، عضو هیات مدیره انجمن انبوهسازان استان تهران و هوشنگ فروغمند اعرابی، کارشناس صنعت ساختمان در میان گذاشته است.
محتشم: مسکن عقبتر از سایر داراییها حرکت کرده است
حسن محتشم، عضو هیات مدیره انجمن انبوهسازان استان تهران در رابطه با اثر مهاجرت بر بازار مسکن گفت: قاعدتاً مهاجرت به طور عمومی به دو قشر برمیگردد؛ یک قشر پولدار و مرفه که سرمایه و پول کافی دارد و علاقهمند است سرمایهاش را بردارد و در جای دیگری سرمایهگذاری و کار کند. بخش دیگر نیروهای متخصصی هستند که از شرایط و مهارت خوبی برخوردارند. این افراد اگر امکان داشته باشند، ترجیح میدهند به خارج بروند و از تخصص خود استفاده کنند.
او افزود: طبیعتاً آن بخش اول، یعنی سرمایهداران، معمولاً ملک و خانه دارند. اینها علاقهمندند املاک خود را بفروشند و پولشان را به ارز تبدیل کنند. بخش دوم، یعنی متخصصان و افراد دارای مهارت، اگر هم ملکی داشته باشند که معمولاً تعدادشان کم است. آنها هم ممکن است اقدام به فروش کنند تا پولشان را ببرند. در واقع این دو بخش داریم، بخش دوم که مربوط به متخصصان و صاحبان مهارت است، تعدادشان کمتر است. اما سرمایهگذارانی که سرمایهدار واقعی محسوب میشوند و قطعاً ملک دارند، تعداد بیشتریاند.
عضو هیات مدیره انجمن انبوهسازان استان تهران ادامه داد: افراد وقتی میخواهند ملک خود را بفروشند، چون معمولاً املاکشان بزرگ، گرانقیمت و در مناطق مرفه و خوب کلانشهرهاست، و از آنجا که بازار در حال حاضر استقبال چندانی ندارد، ناچارند قیمت را پایین بیاورند تا بتوانند مشتری پیدا کنند. اما در سایر بخشهای بازار، قیمتها تغییر چندانی نمیکند؛ چون این خانهها ارزانقیمتترند و تقاضای خود را دارند. اگر با قیمت متعارف عرضه شوند، خریدار برایشان وجود دارد و نیازی به کاهش قیمت جدی نیست.
محتشم همچنین درباره تاثیر مکانیسم ماشه بر بازار مسکن افزود: شرایط بلاتکلیف اقتصادی و سیاسی کشور باعث شده بسیاری از سرمایهگذاران تمایل به نقد کردن داراییهایشان داشته باشند. ایران سالهاست در وضعیتی بینابینی قرار دارد؛ نه جنگ و نه صلح، و این حالت بلاتکلیفی سرمایهگذاران و کارآفرینان را در وضعیت انتظار گذاشته است. در چنین وضعیتی خیلی غیر طبیعی نیست که حجم فایلهای فروش افزایش یابد، بهویژه در املاک گرانقیمت. علت آن این است که اکثر این افراد سعی میکنند سرمایه خود را نقد کنند که اگر التهاب سیاسی پیش آمد بتوانند دارایی خود را خارج کند؛ حالا با توجه به اینکه ما از قبل تحریم بودهایم و اگر اسنپ بک فعال شود تحریمها نیز تشدید میشود.
وی افزود: در چنین وضعیتی که سرمایه در حال خروج است در واقع متضاد سرمایهگذاری در بخش کلان اقتصاد و از جمله بخش مسکن است. این بخش معمولا امنیت بیشتری را میطلبد که بتواند در شرایطی که لازم است به نقدینگی تبدیل شود، در حال حاضر این شرایط فراهم نیست و اکثرا علاقمند به فروش هستند که آن را تبدیل به طلا و ارز کنند.
عضو هیات مدیره انجمن انبوهسازان استان تهران ادامه داد: در ۱۰ روز اخیر، نرخ ارز و طلا حدود ۷ تا ۸ درصد رشد داشته و همین امر فشار مضاعفی بر بازار مسکن وارد کرده است.دولت باید تدبیر کند که جلوی نوسان کاهش ارزش پول را بگیرد، چون اگر نتواند این کار را بکند با شرایط ناامنتری در اقتصاد مواجه میشویم از جمله در بخش ساخت و ساز.
بازار مسکن در انتظار سیاست خارجی
او با اشاره به اینکه کاهش قیمت مسکن را به دو شکل میتوانیم تعریف کنیم، افزود: یکی اینکه ارزش پول ما ثابت باشد و ببینیم قیمتها ثابت میماند، بالا میرود یا کاهش مییابد؟ اما حالا که با کاهش ارزش پول مواجه هستیم اگر قیمت یک ملک را با قیمت یک ماه گذشته خود یک قیمت بگویند به معنای این نیست که قیمت ثابت مانده، بلکه به این معناست که ارزش آن کاهش پیدا کرده است. به این دلیل که کاهش پول ناشی از شرایط از تورمی را جبران نکرده و میتوانیم بگوییم قیمت ملک کاهش یافته است.
وی همچنین گفت: از ابتدای امسال تا امروز، رشد قیمت مسکن کمتر از نرخ تورم و سایر بازارها بوده و در واقع مسکن عقبتر از سایر داراییها حرکت کرده است؛ اما این به این معنا نیست که اصلا بالا نرفته است و در واحدهای ارزانقیمت و کوچکمتراژ و قالبا ساختوسازهای چندین ساله ، کمی افزایش مشاهده میشود؛ اما برخی واحدهای لوکس با کاهش قیمت هم مواجه شدهاند.
مالکان لوکسنشین تهران چرا مجبور به تعدیل قیمتها شدند؟
او ادامه داد: مالکان واحدهای بزرگ و لوکس عمدتاً در مناطق مرفه تهران، برای تبدیل دارایی به نقدینگی و در نهایت ارز یا طلا، به فروش روی آوردهاند. از آنجا که بازار استقبال چندانی از این واحدها نمیکند، فروشندگان ناچارند قیمتهای خود را تعدیل کنند. شرایط فعلی اقتصاد کشور به ما میگوید که اگر نیاز مصرفی دارید و توان تامین نقدینگی فراهم است، خرید در شرایط فعلی به نفع شماست. اما در بخش سرمایهگذاری، با توجه به تحریمها و چشمانداز نامشخص سیاسی، شرایط نه جنگ و نه صلح و یا توجه به تحریمهایی که ما داریم، احتیاط ضروری است. سرمایهگذاران فعلاً با دقت و تأمل رفتار میکنند تا مشخص شود روند سیاسی کشور به چه سمتی میرود.
محتشم در رابطه با آینده بازار مسکن تا پایان سال نیز گفت: تصور میکنم بازگشت رئیسجمهور از سفر سازمان ملل تقریباً همزمان شده با زمانی که به اصطلاح «مکانیسم ماشه» قرار است اجرا شود. این موضوع خیلی مهم است. اگر در این فاصله اتفاقاتی رخ دهد که باعث رفع یا کاهش تحریمهای ظالمانه شود، طبیعتاً حداقل همین روند فعلی را حفظ خواهیم کرد. بعد هم باید دید وضعیت ما با اسرائیل به چه صورت پیش میرود؛ اگر شرایط نه جنگ نه صلح از بین برود و تحریم ها بازنگردد، این میتواند به بهبود شرایط اقتصادی کمک کند.
او افزود: اما اگر این اتفاقات رخ ندهد، که تکلیف همه این مسائل ظرف همین هفته آینده مشخص میشود، و تاریخی که برای بازگشت تحریمها تعیین شده به اتمام برسد، ما با شرایط اقتصادی نامساعدتری مواجه خواهیم شد. در این صورت نه تنها تا پایان سال، بلکه حتی سال آینده نیز امیدی به بهبود وضعیت نخواهیم داشت.
فروغمند اعرابی: مهاجرت کلیدواژه تبلیغاتی شد
فروغمند اعرابی، کارشناس صنعت ساختمان نیز در رابطه با اینکه برخی معتقدند موج مهاجرت میتواند عرضه را در بازار افزایش دهد، گفت: دادههای رسمی قابل اتکا در این زمینه وجود ندارد و بیشتر آنچه دیده میشود جنبه تبلیغاتی دارد. مهاجرت به ابزاری برای بازاریابی در آگهیهای فروش تبدیل شده است. به بیان دیگر، فروشندگان با استفاده از کلیدواژه مهاجرت، سعی در جلب توجه خریداران دارند.
او ادامه داد: بازار مسکن ایران در شرایط رکود تورمی قرار دارد و عمق معاملات چندان زیاد نیست. واحدهای خالی و احتکار شده توسط بانکها و سرمایهگذاران باعث شده بازار واقعی نباشد و نتوانیم تحلیل دقیقی از اثر مهاجرت ارائه دهیم. به همین دلیل، موج مهاجرت را نمیتوان عامل تعیینکننده در بازار دانست. مهاجرت از دو منظر اثرگذار است. از یک سو، برخی خانوارها ناچارند واحدهای خود را برای تأمین هزینه مهاجرت عرضه کنند. از سوی دیگر، افزایش تقاضای ارز برای مهاجرت، خود به رشد نرخ دلار و در نهایت رشد قیمت مسکن دامن میزند. این دو اثر متضاد در نهایت یکدیگر را تا حدی خنثی میکنند و مانع از کاهش معنادار قیمتها میشوند.
بازار واقعی مسکن در رکود است
این کارشناس در رابطه با اینکه آیا قیمتها کاهش پیدا میکند یا این یک موج کوتاهمدت خواهد بود؟ گفت: با توجه به افزایش قیمت دلار و تأثیر آن بر حوزه مسکن، همچنین رکود تورمی موجود در کشور، به نظر نمیرسد قیمتها در بلندمدت روند افزایشی داشته باشند. هرچند در بعضی مناطق، به واسطه مهاجرت و همچنین شرایط و ریسکهایی که از جنگ ۱۲ روزه باقی مانده، کاهش قیمتها در برخی محلات تهران موقتی به نظر خواهد رسید؛ مگر اینکه دوباره شاهد اتفاقی مشابه جنگ ۱۲ روزه باشیم و در مناطقی از شهری مانند تهران، که مرتباً مورد هجوم قرار گرفته، کاهش قیمتها ادامه پیدا کند.
فروغمند ادامه داد: البته این هم یک اتفاق موقتی خواهد بود و در صورتی که در حوزه سیاستگذاری مسکن اتفاق خاصی رخ ندهد ــ بهویژه در زمینه روشهایی برای دسترسی به مسکن مانند بازار اجاره ــ شاهد افزایش قیمت بودن، موضوع عجیبی نخواهد بود.
احتکار زمین و مسکن توسط بانکها
او در رابطه با اینکه تجربه کشورهای دیگر در مواجهه با مهاجرتهای مشابه میتواند راهنمای بازار ایران باشد یا نه افزود: در واقع کاهش قیمت مسکن یک اتفاق موضعی بوده و نمیتوان آن را با کشورهای دیگر مشابه دانست، مگر در شرایطی خاص و برای یک تطابق بسیار سطحی و مقطعی. چراکه بازار ایران شرایط بسیار ویژهای دارد؛ هم زمین و هم مسکن بهطور نظاممند توسط بانکها احتکار شده و همه عوامل دستبهدست هم دادهاند تا بازار مسکن همواره با تورم دائمی دستوپنجه نرم کند.
شرایط دریافت وام ودیعه مسکن
فروغمند ادامه داد: مهاجرتهای فعلی نیز نمیتوانند بهعنوان یک اتفاق مثبت در بازار مسکن تلقی شوند؛ چراکه در واقع منجر به پوچ و توخالی شدن سرمایه اجتماعی کشور میشوند. علاوه بر این، مسکن نباید صرفاً بهعنوان چند دیوار پیرامون انسان در نظر گرفته شود. مسکن زمانی معنا پیدا میکند که با اقشار مختلف جامعه در ارتباط باشد و به رشد اجتماعی نیز منجر شود.
این کارشناس مسکن در پایان گفت: در حال حاضر بسیاری از افراد، بهویژه خانهاولیها، توان ورود به خرید مسکن مناسب را ندارند؛ مگر اینکه به مسکنهایی روی بیاورند که یا از شهرها فاصله دارند یا شرایط نامناسبی از نظر کیفیت مسکن برایشان ایجاد میکند. حتی ممکن است این واحدها در بافتهای مختلف شمال شهر تهران نیز وجود داشته باشند. در تهران شاهد بافتهایی در محلاتی مثل فرحزاد، زعفرانیه و حتی زرگنده هستیم که بافتهای نامرغوب شهری محسوب میشوند و نوعی بدمسکنی به شمار میروند. ممکن است خانهاولیها بتوانند با پساندازهایی که طی چندین سال جمع کردهاند یا سرمایهگذاریهای قبلی، در چنین مناطقی یا حتی در مناطقی خارج از تهران و شاید روستاها صاحب خانه شوند.
او ادامه داد: در مقابل، برخی خریداران هستند که میتوانند با فروش ملک کنونی خود یا خانهای که در اختیار دارند، و جبران مابهالتفاوت از طریق وام یا سرمایهگذاری در حوزههای دیگر، به خرید خانه جدید برسند. به نظر من، بازار مسکن همواره شاهد افزایش قیمت بوده است؛ مگر آنکه، همانطور که عرض کردم، بهطور ناگهانی اتفاقی رخ دهد شبیه جنگ ۱۲ روزه یا بحرانهای مشابه، و یا بحرانهای بسیار شدیدتری مانند شرایط جنگ تحمیلی ۸ ساله.
